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写字楼投资也有保鲜期

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写字楼投资也有“保鲜期”?

2010-08-31 15:40:00

来源:华西都市报

 

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近日,记者采访中接触到了不少写字楼的投资人,他们无意间向记者透露,目前的写字楼投资黄金周期在5年左右,收益最大化。就像食品的保鲜期一样,过了就不新鲜了,不但收益打折扣,而且有可能砸到手上。都说写字楼是中长

    近日,记者采访中接触到了不少写字楼的投资人,他们无意间向记者透露,目前的写字楼投资黄金周期在5年左右,收益较大化。就像食品的保鲜期一样,过了就不新鲜了,不但收益打折扣,而且有可能砸到手上。都说写字楼是中长线的投资,在国外不少的写字楼更是公司资产较好的载体之一,为什么在成都的写字楼投资圈中会有投资5-8年为“保鲜期”的说法。

5年内必出手投资者信奉“保鲜期”

不少做过写字楼投资的人都会发现这样一个现象:凡是投入运营在3年、5年以下的甲级写字楼,其租金普遍高于投入运营在5年以上的写字楼物业。运营超过5年的写字楼都或多或少的面临着品质客户流失的境地,随之而来的就是租金下跌、物业品质降低、空置率增高等局面。

“住宅是一种‘生活资料’,而写字楼是一个旧市癫痫病专科医院哪里较好种‘生产资料’。住宅如果租不掉,可以自己住,但写字楼租不出去的时候,只能闲置,这样不但不会产生利润,反而会消耗资金。因此投资风险比较大。”成都的孙先生如是说。尽管明知投资风险很大,但是后期的收益却刺激着孙先生一次次进军成都写字楼市场。在长期投资写字楼的过程中孙先生也摸索出这样一个规律:无论多的甲级写字楼都必须在5年内出手,才能保证其价值,获得理想收益。一旦超过5年,必然会面临着折价的尴尬。

曾经有业内人士称,成都写字楼的黄金投资期不过5年。尽管此观点并非人人认同,但随着不少甲级写字楼在5年后颓然失色,其中不乏业界公认的部分甲级写字楼,我们不禁反思:难道成都写字楼真的难逃“五年之痒”?

配置低损耗大拖累写字楼周期短

为什么成都写字楼保鲜期不会超过5年?一位业内人士认为,这与写字楼的前期配置和后期物业都有关系。成都的写字楼在后期维护、物业增值、保值方面做得不尽如人意。在前期或许能够达到业主的理想收益,但是在超过5年、8年后,不仅物业的投资回报率降低,而且物业的品质也开始下降,不能做到‘可持续发展’。“举一个简单例子,我们从写字楼的车位配置来看,一般来说,关注到这一点的人不多,但是车位配置在商务办公中有着非常重要的意义。与住宅按户来配置不同,写字楼一般是按办公面积来配置。不少的写字楼对外宣传自己有几百上千个客户,看似很多,结果按办公面积一算,300、400平方米才一个车位。等到使用了几年,这个写字楼入住饱和了就会发现车位严重不足。一些公司不得已只好搬走。”

车位比仅仅是前期配置的一个方面,包括大堂、电梯、过道等很多的配置上,还与沿海和香港等地的写字楼存在很大的差距。而后期的物业服务上也因为损耗的问题,让写字楼在先天不足,后天压力大的情况下老化得更快。尤其,有的写字楼主是拆零销售,运营者不得不面对无数小业主,分散的业权使得写字楼在后期维护过程中难以提高效率,种种问题叠加起来,导致了产品的老化,品牌形象被消解,保鲜期被大大压缩。

开发商练足内功做长写字楼投资年限

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成都写字楼从2007年开始,新增供应量以每年31%的速度推陈出新。在汲取老一代写字楼的经验上,新写

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字楼在配置、细节、硬件软件设施上都力臻完美。如新希望国际、华样年·美年广场、天合·凯旋广场等项目,均以出色的硬件软件设施而备受投资者青睐。

不同档级的写字楼在硬件配备上标准不同。但无论硬件配置标准如何,纯写字楼的层高、隔间设置、大堂和走廊宽度高度及电梯数量、茶水间、洗手间等公共设施决定了办公环境是否舒适,从而影响后期的租金走向及理想的投资年限。如何把写字楼做得更出色?如何做长写字楼投资年限?值得成都写字楼开发商思考。

“目前市场上缺少的不是写字楼,而是能够保证10年、20年也不会‘变质’的高品质写字楼”。天合·凯旋广场营销总监张翼告诉记者。他认为,写字楼要想在投资年限上延长,提高配置和加强后期的物业管理都是非常重要的。比如电梯,除了常见的电梯数量和速度,轿厢的大小,容量等也是衡量的重要标准;再比如大堂,大堂是整个写字郑州有治癫痫病的中医院吗楼的形象,大堂的面积和层高都将直接影响到未来入住公司的形象。据悉,天合·凯旋广场就拥有独立于主楼身之外的挑高12.8米近千平方米的双大堂设计,而且还做出了总裁私人高端配置给企业领导者的专属空间。

富力地产成都公司营销总监李红超也对记者说,写字楼的投资年限与写字楼的配置有很大关系,包括外立面、层高、内部的办公体系都将影响到写字楼的投资年限。而富力天汇中心不仅拥有4.05米的层高,5A智能化服务系统等高配,而且采用了精装的方式来保证写字楼品质。

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