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海伦堡赴港上市遭遇标普降级 融资有限负债或难改观

时间:2019-09-27 17:30:56

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尽管黄炽恒正尽力挽回当初因错判楼市而损失的市场份额,或者说大笔的真金白银,但留给这位57岁地产商人旗下的老牌房企—海伦堡中国控股有限公司(下简称海伦堡)的机会,恐怕已没有太多。
海伦堡1998年创立于广州,其前身为广东中颐投资集团有限公司,业务涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。
20年过去,海伦堡的营收却仍在百亿规模线上徘徊。这种现状或与黄炽恒五年前的决策有很大干系。2014年,他认定房地产行业已步入困难期,“未来多种因素都会制约房地产的发展”。可事实是,中国房地产市场在接下来的三年间井喷式成长,诸多实力派房企纷纷高杠杆、高周转大干快上,千亿年营收就此成为一道公认的门槛。而海伦堡却因误判形势,陷入被动。
黄炽恒似也意识到现实状况,开始大规模扩张业务范围,但资金问题以及银行方面持续从紧的借贷政策令其难免受到限制。2018年10月22日,意图破局的海伦堡正式向联交所提交招股说明书,欲赴港寻求将业务做大的资金。资料显示,海伦堡此次赴港上市的联席保荐人为建银国际及招银国际。
值得一提的是,2018年以来海伦堡一直有意在内地公开发债,但在递交招股书前,其申请中止了此项募资行动。
已错过房企发展黄金时期的海伦堡,此次上市能如愿获得足够的融资吗?有研究指出,2018年以来,内地房企融资环境遇冷,多数企业被迫转道赴港上市。不过,退而求其次的结果往往意味着融资额度“打折”。
事实上,香港资本市场对内房股持续看空,让中小房企的估值不断刷新低点。弘阳地产(1996.HK)的发行价为每股2.28港元,仅为4.07港元每股净资产的56.0%。大发地产(6111.HK)将IPO发行价定在每股4.2港元,募集资金净额仅玉树哪家医院治疗癫痫病比较好7.4亿港元。此外,新股公开认购也频频遇冷,背靠何享健家族的美的置业(3990.HK)公开发售有效申请仅占总发行25%,大发地产仅获约32%认购。
截至2019年3月20日,弘阳地产、大发地产的市值仅88.31亿港元及39.08亿港元,而美的置业也不过201亿港元。
有业内分析人士进而表示,目前内地房企赴港IPO破发概率较大,如果海伦堡遭遇破发以及融资不及预期等问题,在负债率高企情况下,如何保持稳定的扩张和正常营运是需要其着重考虑的问题。
针对市场目前普遍关切的问题,《投资时报》研究员向海伦堡方面寻找采访机会,但至发稿日未能与其取得有效联系。
土储变现能力待议
广州番禺是黄炽恒的发家之地,其最初开发的中颐海伦堡、海伦堡御院等项目,时至今日都享有不错声誉。但是随后海伦堡迅速将目光转向二、三线城市,以低价拿地,以低端地产为主行。虽然价格上始终占优势,可这些项目大多处于地段较偏僻的区域,这也导致海伦堡早期的快速扩张受到一定钳制,并错过了将地产规模做大的黄金时代。
若此次海伦堡能够成功上市,其土地储备以及拿地布局将成为市场判断其日后业绩走向的重要指标之一。
资料显示,截至2018年8月31日,海伦堡拥有112个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积约2340万平方米,已在主要位于珠江三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区12个省份的31个城市占据一席之地。
土地储备方面,截至2018年8月31日,海伦堡的土地储备总量约2341.44万平方米,而子公司开发的项目的土地储备总量达2252.79万平方米,占总储备量的96.2%。
其中,珠江三角洲地区、长江三角洲地区、华西地区、华中地区、京津冀地区的土地储备量分别约955.65万平方米、405.90万平方米、549.74万平方米、278.16万平方米、44.08万平方米,分别占总储备量的40.8%、保定哪家医院治疗癫痫比较好?17.3%、23.5%、11.9%、1.9%。
据统计,海伦堡位于一、二线城市的土储占总土储约30%,其他土储则位于惠州、中山、东莞、清远、江门、肇庆、宁波、绍兴等三、四线城市。
虽然海伦堡的土地储备较多年前已有很大提升,但较业内知名企业显然有着不小差距。数据显示,碧桂园(2007.HK)、中国恒大、融创中国(1918.HK)及万科A(000002.SZ)的土地储备目前都已达到亿平方米级别。截至2018年上半年,上述四家龙头企业的土地储备分别为3.6武汉那个医院对癫痫4亿平方米、3.05亿平方米、1.56亿平方米及1.43亿平方米。

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