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京楼市出现供应销售价格同增长怪现象

时间:2019-05-06 19:35:28

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京楼市出现供应销售价格同增长怪现象

2006-04-29 10:50:00

来源:中国建材网

 

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“房价怎么一个劲儿地涨。”逛完2006年北京春季国贸房展会的周先生感叹。北京四季房展会一向被视为京城楼市“晴雨表”,但2006年春季房展会数字背后却似乎透出了某种不和谐迹象,而市场上各种扑朔迷离的信息,也

“房价怎么一个劲儿地涨。”逛完2006年北京春季国贸房展会的周先生感叹。北京四季房展会一向被视为京城楼市“晴雨表”,但2006年春季房展会数字背后却似乎透出了某种不和谐迹象,而市场上各种扑朔迷离的信息,也让北京2006年的楼市变得耐人寻味。

今年春季房展交易金额比去年冬季房展增长了3亿多元,增幅近40%。而今年春季北京房价也一路走高,北京市城建研究中心近日公布的数据显示,一季度北京期房预售均价同比增长14.8%,出现了供应量、销售量和价格同{TodayHot}时增长的“怪现象”。

“高价格”

一年内单价涨千元项目不在少数

北京市城建研究中心近日发布的数据显示,一季度北京期房预售均价为6885元/平方米,同比增长14.8%。而这一数据是北京所有城区的平均房价,包括密云、怀柔等郊区县在内。如果只统计四环以内的房价,则要远远超过这一官方数据。数据还显示,前三个月,北京商品住宅期房销售价分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米,每个月房价都上涨几百元。

东部某项目在展会上已卖到7800元/平方米左右,而去年6月份该项目开盘价只有6800元/平方米,不到一年上涨了1000元/平方米。同样,位于东四环外朝阳北路的某项目现在销售价为8800元/平方米,但今年1月份该项目均价只有7800元/平方米;位于西南三环的某大盘三期今年1月份销售价为5700元/平方米,到3月份则涨至6600元/平方米。虽然这些项目房价福州癫痫病治疗上涨有产品品质提升、周边配套日趋完善等因素,但今年一季度北京房价涨速较快已是一个不争的事实。

“高交易量”

3月日均网签量高于去年“金九银十”

业内普遍认为,房屋整体销售价格在合理区间上涨是正常的,但如果增速过快则可能会出问题。起始于去年5月份的国家宏观调控政策在各地实施后,多数购房者认为北京房价将下降,但现实情况却是,进入2006年开发商{HotTag}不仅没降低房价,反而不断提高在售价格。

房价的上涨因素很多,包括去年土地供应量减少等,但同时也和去年积压的购买力释放有很大关系。

北京市房地产信息网统计数据显示,今年靠前季度预售面积比去年同期增长15.2%.同样,今年一季度北京房地产销售网上签约数量也呈现上涨趋势,3月份北京期房网上签约登记16641套,现房交易网上签约登记230套,3月份平均每天销售住宅544套,这个数量比去年“金九银十”期间还要多。进入4月份,每天签约销售期房和现房总量更高达612套,在4月15日甚至达到803套。

去年5月初,中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时,曾担心房价经过宏观调控后会出现“报复性反弹”,现在看来竟成谶语。

“高供应量”

前3月北京新开项目比去年同期增长一倍

目前北京楼市不仅房价高、成交量高,供应量也持续走高。按正常逻辑推理,房价高将导致成交量下降,供应量高又会抑制房价涨幅。但在现实当中,这三者却背离常态,交织出一幅奇特的楼市现状。

根据搜房新房网统计,前三个月北京新开项目78个,而去年同期仅仅为38个,增长了105%.进入3月,新盘放量更是集中爆发,48个新盘中首次入市项目达14个,老盘后期项目也有34个。据了解,这些新盘多数是“8·31”过关项目,去年由于受国家宏观调控影响推迟入市,今年因受资金和土地政策等方面压力,从1月就开始加快了入市速度。

中国人民银行较近发布的一份调查报告显示,居民购房意愿也跌至历史新低。未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%,较上季度及上年同期分别降1%和3.8%。从调查的7个大城市看,北京、天津和上海三个直辖市居民购房意愿明显下降。

在意愿购买力下降的同时,另一个不协调的数据则是北京房价依旧持续上涨,这就使北京楼市陷入了一个恶性循环怪圈。对于购房者而言,如果买房,多半会感觉房价太高,不买,看着房子价格几乎每个月都在涨,也怕日后更买不起。这种彷徨的心态已成为目前北京普通购房者的真实写照。

“其实房价一直在上涨。只是2005年以前的上涨是靠城市价值的提高,也就是道路及其他配套设施改善,这是健康的。但到2006年靠前季度,我感觉房价上涨只有三分之一存在这种合理因素。”北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱认为,2006年一季度房价上涨不健康苗头已比较明显。“日后不敢说北京会不会重蹈上海覆辙,但显然是有点问题了。”

房价走势·近郊

五环频出天价地房价直追万元

高价地块推动房价翻倍上涨

马驹桥地块楼面地价比前年同区域地块上涨一倍多

2004年5月,通州同区域一块公开出让的土地的价格为1152元/平方米,而一年后马驹桥地块楼面地价已达2553元/平方米,上涨了一倍多。也意味着未来该项目房价将比同区域平均房价上涨至少一倍。

今年东部房价涨势已蔓延至东五环外,想买单价5000元以下的房子,只能到通州。业界传闻,目前受到几宗高价土地成交的刺激,当地开发商普遍预期房价还将上涨,并将调高价格提上日程,不少东五环外住宅价已突破6000元/平方米。

明年四环将现单价8000元住宅

成寿寺地块楼面地价已达3376元/平方米;目前四环房价已直追北五环

丰台区成寿寺路甲1号出让土地价达3376元/平方米。业内估算,按照此拍卖价格,未来该项目至少销售到8000元/平方米以上才能保证一定利润。该项目预计明年下半年销售,这意味着2007年南城房价将进入一个崭新阶段。

有开发商称,土地拍出如此高的价格,使开发商即使在南城四环内也只能选做高档住宅。南城发展相对滞后,四环内区域发展状况与其他方位五环接近,但在其他区域五环地价猛涨的拉动下,价格也直追北五环。由于南四环内交通和配套环境相比北五环更方便一男性癫痫病患者会遗传给子女吗些,今年在大盘推动下,这一区域房价快速上涨已在预料之中。

西

老盘后期价格三年涨一倍多

万恒家园二期未来房价预计近万元,而其一期价格仅为4600元/平方米

在地价上涨的大背景下,曾在年初被宣布为8个经济适用住房备选地块之一的丰台区卢沟桥万恒家园二期,在改变土地用途并上市后拍出16.6亿元天价。

与去年万科在附近另一块地的地价相比,不到一年,同一区域内的土地价格已快速上涨。规划面积为41.65万平方米的万恒家园二期售价,每平方米预计不会低于万元。而2003年一期价格仅为4600元/平米。

政府将昔日为经济适用房准备的地块改为招牌挂用地,必然会带动周边项目心理预期的普遍上涨。业内预测,西部房价在2007年将更上一层楼。

地价之高可能引发恐慌性购房

温泉地块未来房价预计破万元,业内认为这一价格已不可思议

在本月西北五环外温泉的d1地块交易中,谢强的房价心理预期是800北京癫痫病医院哪家好0元/平方米,但较后蹿高到10000元/平方米价位时,谢强表示已不可思议,于是选择退出。

1.5亿元意味着该地块楼面地价达4863元/平方米,而资料显示,同在该地块的住宅销售价格在5200元/平方米至6500元/平方米之间。

有业内惊呼,这个价格偏高,更主要的是该价格会拉高这一区域其他后继入市土地价格。同时会刺激购房者心理预期,可能会加重市场恐慌性购房。

业内说法

房价上涨同时产品品质也在提升

北京保利地产公司董事长刘平:目前北京房价是否真的过高?房价涨多少才算合适?我认为,衡量房价水平的高低,要看整个社会的经济发展水平。新建商品房主要供应对象不能说完全对应富有阶层,但从发达国家来看,中产阶级是真正的购买主力。很多收入达不到这一水平的人,很难买到自己的房产。

客观地看目前国内经济发展水平,中产阶级所占比例较低,所以,真正能承受市场化房价的人群还没有形成。另外,北京绝大多数项目都以自住型置业为主,如果房产市场依旧活跃,那么其价格便属正常。因为房地产开发是市场化行为,供求两旺的局面很难通过行政手段解决。

通过近期几次土地拍卖的情况来看,开发商所支付的开发成本已明显上涨,这些房价刚性成本的上扬必将导致房价上涨。从开发商角度来看,这样的房价上涨是合理的,开发商并没有增加利润,反而增加了营销压力和风险。

另外,房地产税收和隐性成本是业内公认的事实,这些成本增长带来房价上涨也是合理的。而从房地产销售技术来看,前期楼盘价格较低,但品质也相对较差,后期产品品质一盘都会提升,社区环境及周边配套也更成熟,这些都会打入房价中,因此房价也会有所提升。如果说一个项目建筑材料档次,建筑工程和设计质量,社区自然和人文环境都在提高,那么房价必然也会上涨。从这个角度讲,房价上涨有其合理性,关键是控制涨幅。如果涨幅过快过高,必然也会给整个经济的发展带来不利影响。

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